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碧桂园拿下龙华又一旧改!已在龙华悄悄布局两盘,是要...

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丁霞 发表于 5 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
深圳中轴,福田之上的龙华,已不再是10几年前穷乡僻壤的地方,如今的龙华今非昔比,深圳北站落户龙华,深圳高铁总部也选址龙华,城市面貌日新月异,未来北站区域将是龙华人口最密集区域。

城市建设如火如荼,龙华的房价也一度让人望房兴叹。白石龙至红山一片部分房价早已在10万之上,如今上塘也即将突破10万大关。一方面房价在不断高涨,另一方面龙华土地资源也在逐渐减少。

龙华虽一直处于高速发展阶段,整体片区面貌仍然存在较大的落差,尤其是龙华老中心和大浪片区,仍然是农民房和工业厂房为主,从北站一片过去,就像是从城市进入了乡镇。但这些片区已筹集多个城市更新项目,面貌焕新只是时间问题。

在可开发土地仅存不多情况下,城市更新项目也成为房企进入深圳的一个跳板。例如碧桂园就通过拿下大浪下早片区旧改成功进入龙华,不过这并不是碧桂园在龙华的第一个项目,早在16年碧桂园就拿下了龙华老围旧改。

碧桂园的传统印象仍是扎根3、4线城市,虽然近年也在发力布局一二线城市,但目前来看深圳区域仍有些后劲不足,进展较慢。不过拿下龙华又一旧改,碧桂园深耕深圳的决心还是相当明显的。可是以旧改进军龙华,碧桂园的龙华之路会顺利吗?小编实地去看了碧桂园下早项目,探一探情况到底怎么样。

1:碧桂园项目部已入驻,大浪下早村旧改要动工?


下早片区城市更新单元位于龙华大浪街道内,是今年龙华区公布的第二批城市更新项目,项目申报主体为深圳市大浪下早股份合作公司,开发主体为碧桂园集团,目前碧桂园项目部已进驻,据现场的工作人员表示现在在征集意愿阶段,更多的规划信息暂未得知,看来距离动工还是比较长的。

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项目拟更新方向为居住等功能,拟拆除重建面积为45772㎡,拟拆除重建用地范围内应落实公共服务设施用地总面积不少于4500㎡、绿地不少于3520㎡,附设110KV变电站一处,落实不小于12班幼儿园。

根据规划图显示,下早工业区和下早村或都在更新区域内,这一片也是农民房和厂区的传统印象,居住环境较破败,杂乱无序。下早工业区目前还是可以看到不少工作人员进出,下早村一带以低矮的瓦房为主,与上早新村较新的居民楼形成了鲜明的对比。

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下早村情况

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附近较新居民楼


整体看下来下早村一带的居住环境非常有年代感,也的确需要提升环境的居住水平。而且知名房企碧桂园作为开发商,项目规划还是值得期待的。但是一般城中村旧改而言,村民比较难谈判下来。如碧桂园的龙华老围旧改自2018年传有拆迁的动静外,至今似乎也没有明显动作,看来碧桂园的龙华之路战线仍然比较长。

下早村区域商品房屈指可数,农民房扎堆,周边范围内也同样布局有好几个旧改项目。在碧桂园项目部工业西路对面就是桃苑新村旧改,6号线元芬站周边还有君胜集团的上早鹊山旧改。几个旧改的聚集,上早——下早这片区域农民房现状未来将蜕变为商品房聚集区域。

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此外在4号线龙胜站至龙华站这一段,还有几个龙华巨无霸旧改项目,华侨城旧改,龙华海岸城等。这些旧改项目一旦兑现,片区价值还要再升几个档次,下早片区的旧改未来也能沾光不少。

2:碧桂园操刀开发,百强房企在深圳是不是就畅通无阻了?

虽然碧桂园名气享誉全国,但实际上2015年碧桂园才正式踏入深圳,在这之前,碧桂园的身影一直在临深周边徘徊。

对于碧桂园而言,进入深圳的主要方式并非通过招拍挂拿地,而是以收购或股份合作介入旧改的途径获取项目,下早片区旧改只是其中一个很小的缩影。截至2018年,碧桂园在深圳已经储备的项目超过40个,城市更新的储备用地约150万平方米,总货值达到了4000亿元。

碧桂园首入深圳的项目位于坂田区域,碧桂园荣汇和碧桂园阳光苑,以安居房居多。目前碧桂园在深项目比较活跃的应该是坪山的凤凰国际公馆,均价在3万/㎡左右。销量上碧桂园凤凰国际公馆整体还是向好的。

不过也不是都一帆风顺,近期位于宝安福永的碧桂园领寓安居房就被传出了房屋质量问题,出现楼梯护栏松动和部分房屋规划不合理等现象。业主反应护栏轻轻一摇就脱落了,楼梯安全问题存在隐患。

虽然碧桂园是房企的老大,但自18年出现碧桂园项目的坍塌事故,有些网友还是会担心碧桂园建设的质量。不过小编认为这只是个别事件,碧桂园整体水平还是在行业前列的。

对于碧桂园下早片区旧改,家在深圳部分网友表示进展不会太容易。不过由于旧改范围内存在工业区,有可能先动工厂再谈民房的情况。据传言碧桂园龙华老围旧改也是先动工厂的方法,当厂房准备拆迁时,老围村还未进入谈判状态。

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城中村旧改可以让村民顿时拥有千万身家,化身土豪之列,但如果没谈拢旧改就只是一个规划理念。下早片区旧改目前也只是在初始阶段,拆迁动工不知要等到何时,有个明显成效估计得有个三五年了。

3:高峰学校会是加分项?学区房最高7.3万/㎡

碧桂园的下早旧改项目距离高峰学校非常近,如果后期旧改成功,项目就是在高峰的学区内,众所周知这几年里,高峰学校的中考成绩是很亮眼的,有优质学校的加持,未来规划的住宅项目还是能吸引到不小的关注度。

高峰学校学区内,商品房项目并不多,学区内的商品房项目多位于上塘地块,包括有福东龙华府、特发和平里、潜龙曼海宁花园、鸿荣源尚峻等。以福东龙华府的价格较低,均价在5.1万/㎡,鸿荣源尚峻均价较高已在7.3万/㎡。当然这些住宅价格更多是地段加分,与高峰学校的挂钩并不是特别大。

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高峰学校建立在一众农民房之中,生源多是第五、第六类非深户籍的学生,所以也被戏称为“农民工子弟学校”。虽然高峰学校近几年中考成绩在龙华位列前茅,但也有传闻高峰学校成绩与劝退学生相关。

不过尽管高峰学校在环境和生源争议较大,但是2019年小一初一高峰报名学生仍然出现了爆满的情况。小学部计划招300人,有1483人报名,超了近5倍,中学部计划招生400人,有1009人报名。不管小学还是中学,申请学位仍然是第六类生源居多。

能够连续几年创下优异的成绩,高峰学校的教学实力是毋庸置疑的。现在周边的农民房也面临城市更新的情况,周边环境终会有改变,高峰学校仍然还是热门的存在。

目前下早旧改项目步行至4号线龙胜站大约有20—30分钟的路程,但后期会有6号线加持,设置的元芬站点较近,地铁线路交通相对多样化也较便捷。

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以周边地铁情况和旧改数量看,下早片区的价值空间还是比较大的,区域二手房基本也在5万之上了,如果真的旧改成功,商品住宅估计也要达到6万左右了。

总地看凭借碧桂园的开发实力和片区潜力,下早片区旧改项目值得关注,不过后期区域项目不少,选择也更多样化。虽然碧桂园项目部已进驻,但以目前情况看拆迁动工还是比较久的,下早片区旧改是不是一个难啃的骨头还得看后续发展了。

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