快捷导航

北上广深一线城市奋斗期年轻人买房要注意什么?

[复制链接]
于萌 发表于 2017-9-7 11:54:54 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题

年轻人买房要注意什么?

看大家讲了好多户型 / 交通 / 配套 / 学区等战术问题,作为一个商业地产从业人员,我想讲一个战略层面问题——将房屋的使用价值和投资价值分开。

本思路对在北上广深一线城市奋斗期年轻人适用,强二线城市可以参考。

我们经常听到人说:

“买一个单室,婚后都没法住,有什么用?”

“这里这么远,谁要买这?”

“我一个刚需,我自己的房子,涨跌跟我有什么关系?”

“买了一套房,人生就被拴在上面了,不自由了,怎么办?”

这些问题,都是没有意识到我说的观点——房屋的使用价值和投资价值,要分开。

都说:房子是用来住的,不是用来炒的。

这话不完全对,因为——房子的使用价值,并不值钱。使用价值,对应的是房子的租金,而租金并不高。这一点,在一线城市尤为明显:通常一套五六百万的房子,花六七千就租的下来。北上广深一线城市的租金回报率,经过 2016-2017 这一波房价上涨,都已经低到了 2%以下。单看租金,可能租七十年都未必回本。现在有出售使用权的小产权房,签长租约,打擦边球,能住能用但不能抵押不能落户也不能办产权证,居住价值和其他房产没有任何区别,然而价格一定要低到同样地段户型商品房的一半以下。

这说明:你买房子支付的钱中,有一大半买的并不是居住价值。

你买的是:附着在房屋之上的户口、学位、配套、增值 / 保值预期。所以,房屋作为投资渠道和金融工具的属性,远远超过单一的居住属性。房子就是用来投资的,哪怕你只有一套房。

说“房屋的使用价值和投资价值,要分开”,说的是,作为无法在房子上一步到位的年轻人,不要把“我要住在这里”和“我要买这里的房”这两个看上去非常相似的问题,混为一谈。

“我要住在这里”,说的是使用价值,如果你喜欢住在这个地方附近,可以租(当然,长租不稳定,还好现在有越来越多的长租公寓可以补足);

“我要买这的房子”,说的是投资价值,只有当这个地方有未来房价增长预期的时候,才划算。

《奇葩说》第二季半决赛,辩题“年轻人是不是要买房”,邱晨面对陈铭老师“我今天在这买了房,明天要去另一个地方工作,怎么办”的质询,淡定表示:你可以把自己的房子租出去,再去另一个地方租别人的。——后来邱晨顺利晋级决赛,拿了第二季奇葩之王。

这就是房屋使用价值和投资价值分开的一个例子:自己买的房子,不是非得去住。

一个简单的原则是:住,可以租在自己方便的地方;买,则应该买在能升值或者抗跌的地方。

比如,你在远一点的地方买了个两房,但上班在市中心。你一定要住在这个房子里么?——不一定,搞不好两房租出去,你在市中心租一个单室长租公寓,租金差还有找。

比如,你在中心区买了个单间,现在准备结婚想换个大点的,如果没钱加钱以房换房,完全可以保留市中心的一套租出去,再去远一点的地方租一套两房。

比如,我自己早先买了套广州市中心的单间,当年我月入七千,每月还六千的房贷。买后第一年,我还住在合租的房子里,租金 1100,新买的单间我租出去,租金收入 3200,这个差额就帮助我渡过了加薪前的还贷压力期。对我来说,这个单间,更类似于投资产品而非使用产品。

比如,诺基亚财务状况不好,就把自己的总部大楼卖了,套了一笔钱出来,自己还租在自己的总部大楼里,交租金。当你准备卖小换大的时候,不妨也这么搞,先把房子卖了,自己租在里面,等买到大房子了,再搬过去。甚至,当换来的房子租金比自己的老房子租金高的时候,你还可以在老房子里多租一段,减轻还贷压力。

我现在也在面临在广州卖小换大的问题,按我现在那点有限的预算,我现在有两种选择:

1.换一套中心区的小房子(60 来平);

2.换一套稍微郊区一点的大房子(100 多平)。

现在我决定选择 1,虽然 60 来平以后很可能不够住,但以中心区房子的租金,收上来随便都可以租一套大一点的。而且,考虑到按我说的,房子主要的价值在于投资属性,想看投资属性,我随便拿出公司隔壁部门的专业报告报告截一张图——

S8JA0%A~C(@(RMM%5U@D(2Y.png

(数据来源:第一太平戴维斯,华南区研究部)

我就会发现,过往年份,中心区物业保值增值情况都比郊区物业要好。哪怕同样的资金,投入到中心区物业,几年后我不得不换到郊区,都可以很方便地卖掉中心区,去郊区换个大的,而且,这几年间中心区物业和郊区物业的涨幅差额也是一笔收入。

何况中心区房子一般说来学区好一点。

当然,不要太教条,很多有地铁规划的郊区物业在地铁通车后,涨幅随着区域成熟远超过中心区,比如广州番禺万博 CBD。所以也不是远的房子就不能买,如果未来有地铁新设线路 / 跨海大桥通车 / 自贸区政策落地等利好出现,买回来作为投资,享受涨幅,持有期间租出去收了租金在公司旁边租一套小的,也是一套解决方案。何况,现在的一线城市通常多中心发展,你上班远的房子没准别人上班近,租金并不会受到太大折损。

这里中心区物业的“投资属性”,既包括“房价涨势喜人投资成功”的投资成功,也包括“有天经济不行了房价崩盘”情况下的保值功能。虽然总有上了车的人信誓旦旦表示还能涨,也确实涨了这么多年,但从业这么些年,很多大家没留意的局部地区和局部楼盘的下跌我没少见识过。这些下跌大多发生在市郊供应量大替代性强的区域。未来能不能接着涨,我不知道,那么房价一旦下跌,至少中心区物业跌的少些。

至于很多人认为的:我只有一套房,跌了涨了跟我有什么关系。——当然不对,实际上,个人唯一住房价格的升跌跟大家的生活质量息息相关。

你这辈子就不会卖小换大么?那地产业“置换需求”这个词儿哪来的。

大家总不至于相信,自己这辈子就只会住在自己 20 来岁买的一套房子里吧。我们父母这一代,到了四五十岁,都开始从当年政府的福利分房的老楼里,搬进了明亮宽敞的电梯商品房;以我们这代人的消费主义,难道就会对自己现在这一套房从一而终?

所以自己的唯一住房,即使不考虑未来抵押借贷 / 变现移民 / 卖房去二线这些情况,只考虑未来同城换房,这一套住房的涨跌也对未来的置换需求产生很大的影响。

甚至,当你真正相信房子要跌的时候,你完全可以把房子卖掉,自己依然租在这套房子里,当然,最好建立在你家孩子已经用了这个学位的基础上。

2008 年前后我还在香港读大学,金融危机前,房价狠狠涨了一轮。当时我们商学院的一个教授,就敏锐感觉到房屋价值和价格出现背离,担心要跌,把自己当时的住宅 600 万港币卖了出去,自己租房子住。后来那套房子疯涨到 800 万,又在金融危机里腰斩到 400 万,虽然看起来有点卖早了,但教授毕竟算是躲过一劫。

至于那些每天喊着房价要跌,自己却不卖房的所谓专家,他们这是“知行不合一”,很可能只是随便蹭蹭热点吸粉。

所以,“只有一套房所以涨跌跟我没关系”是个误区,只要你把房产看成是可以随时变现购买的投资产品,你会发现其实对房子的处置可以非常灵活。

这也牵涉到另一个常见误区——不要总想着一步到位。

很多人觉得,小房子没有购买价值,一个单室一厅的居室,结了婚就没用,买来做什么。于是,在预算不足的前提下,他们要么买入了偏远区域的刚需两房(增值潜力相对低下,甚至有下跌风险),要么决定攒钱憋套大的一步到位(这可能会面临攒钱速度远远赶不上房价增长的窘境)。

如果简单把房屋看做“理财工具”,你就不会这么看。

如果不想着一步到位,先在中心区购买一套小户型住宅,一方面如我之前所说,中心区房产相对抗跌,且投资价值更高;另一方面,购买一套小户型住宅上车,有助于年轻人平衡自己未来的财务风险——如果房价整体上涨,你的小户型同步上涨,这个涨幅,相当于帮你赚到了部分未来置换大户型的首付;如果房价未来下跌,小户型跌价少于大户型,大户型跌价更多,让你购买大户型更加容易。

当然,对于北京这种限购政策严控卖小换大的城市,处女贷的地位非常重要,卖小换大逐步置换的策略可能不再好用,不过历史上几次限购大多 2-3 年一个周期,可以考虑在下一个政策解松的时候进行置换。

以及,我发现很多年轻人在评估买房风险的时候,更看重“买贵了楼价崩盘下跌”的风险,而更少考虑“担心下跌没买最终楼价上涨买不起”的风险,在我看来,二者同样值得留意。

总之,担心自己被房子绑架的年轻人,大可不必担心,能绑定一个人的,是思维而不是钢筋混凝土。

当然,住自己的房子,舍得装修,住得踏实,这都没错。不过,本题是回答“年轻人买房”要注意的问题,开头也表明这套逻辑更适合一线城市,讲的是年轻人在起步阶段,资金有限,事业还处于上升期,变数还很大这个阶段的买房策略。如果本来就有一步到位的实力,且事业趋于稳定,对房屋的需求已经从奋斗期年轻人单一的居住型需求提升到了享受型需求(比如中产),固然是直接买个市中心大户型自己住进去更舒服。

最后,就祝福一下大家都能买到房吧。

回复

使用道具 举报


0违规

0处罚

580信誉

热门楼盘
房屋出租

鸿兴房源:商品房/小产权房源信息平台

官方微信

手机访问

商务合作:陈经理(微信同号)

15019498218

鸿兴房源(非房产买卖交易平台)仅提供房源信息,房源详情请咨询楼盘处

邮编:518104 Email:[email protected] Copyright©2015-2020

鸿兴房源 (粤ICP备17063927号-4) 技术支持:宏欣网络