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重磅!深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效!

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于飞 发表于 2019-1-6 04:01:33 | 显示全部楼层 |阅读模式 打印 上一主题 下一主题
原标题:重磅!深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效,原村民不得反悔!

信荣律师团队 | 来源

张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队*律师|文


重磅!深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效!

重磅!深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效!

小产权房交易问题,就如剪不断的情丝。于理,买家明明白白都知道,在高房价面前,谁又能轻易购买商品房。

近几年不少村民看到房价高企,想要拿回曾经卖掉的房源。本案原告,明确表示,买家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建设的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人转让,本村村民一户只能拥有一块宅基地,故而转让合同无效,买家应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

以这样的论据,在无名无份的小产权面前是足以拿回房屋所有权。但该案件却没有想像中的简单。房屋虽然小产权,但是绿本与完全无证仍然有所区别,是否做过相应的申请手续也决定了房源所有权的归属。

本案由信荣团队深圳总部合伙人郑博恩律师独自出庭代理。

今天(新年上班第三天),信荣团队收到深圳市宝安区人民法院绿本小产权房判决:大获全胜,驳回原村民要求确认合同无效、返还房屋、支付十年占用费的全部诉讼请求!
基本案情

涉案房屋为绿本小产权房,2007年9月28日登记于原村民黄某父子名下(产证载明非市场商品房),先后发生三手连环买卖;

2008年11月20日,经广东明轩律师事务所见证,黄某父子以60万元转让给第一手买家何某;

2013年3月26日,第一手买家何某又转让给第二手买家何某兴;

2016年3月1日,第二手买家何某兴又以139.8万元转让给第三手买家郑某(委托人),郑某办理了水电过户手续;

2017年4月黄某向宝安法院起诉,要求确认《私宅转让协议书》无效、返还房屋并赔偿2008年至今的房屋占用费!

原告诉称
原告原村民黄某起诉认为:买家不是本村村民,涉案房屋是在宅基地上建设的私宅,依法不能向本村村民以外的第三人转让,本村村民一户只能拥有一块宅基地,故而转让合同无效,买家应应返还房屋并赔偿十年来的占用费。

重磅!深圳绿本小产权房:连环买卖合同均为有效!

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被告辩称
作为最后一手买家郑某代理人,本团队认为:
1、根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,买卖合同效力与出卖人是否拥有标的物所有权或处分权无关;

2、黄某父子转让涉案房屋长达十年之久从未提出过异议,相关三份连环买卖合同均是各方当事人真实意思表示,均属有效;

3、2004年出台的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已将包括涉案房屋所占用土地内的深圳全部土地实现了国有化,涉案房屋所占用土地已转为国有性质,房屋在转让前已经政府确认,取得房屋产权证,为国有土地上所建合法建筑物;

4、郑某按合同约定占有使用涉案房屋,按期缴纳水电费至今,属有权占有,与黄某父子之间不存在合同关系,没有违约行为,黄某要求郑某支付房屋占用费没有法律依据。

法院观点


深圳市宝安区人民法院经审理认为(判决原文):涉案房屋虽系私宅,但经申报历史遗留违法私房后,已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局核发房产证,且宝安区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后,原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。


因此,涉案房屋不存在原告主张的法律、行政法规禁止转让的情形。双方签署协议后,原告已向买家交付房产,并办理了水电过户手续,近十年来均未要求返还,故《私宅转让协议书》为双方基于房屋买卖的真实意思表示而签署,合法有效。最后手买家郑某(委托人)依据与前手买家签署的《私宅转让协议书》有权占有使用涉案房产,原告诉请其支付房屋占用费缺乏理据,不予支持。

2018年11月9日判决:驳回原告黄某的全部诉讼请求,案件受理费3148元由原告自行负担。

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